רכישת דירה או בית אינם דברים של מה בכך.
רבים סבורים כי מדובר בפעולה טכנית שבה מעביר בעל דירה את הזכויות בדירתו לרוכש, אולם ישנם פרטים רבים שיש לדעת טרם ביצוע המכירה, ודברים שחשוב שיופיע בחוזה הרכישה.
נושאים שחשוב לברר טרם נרכשת דירה או בית:
א. היכן רשומה הדירה: האם בטאבו, במינהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת.
ב. במידה ומדובר בדירה שנמצאת בעיר יש לגשת לעירייה ולברר האם יש על הדירה
צווי הריסה, או שננקטו הליכים כלשהם כנגד בעל הדירה בשל בניה בלתי חוקית.
ג. במידה והבית נמצא במושב או בישוב אחר יש לבדוק במועצה המקומית את אותם
דברים.
ד. במידה והדירה רשומה הן בטאבו והן במינהל מקרקעי ישראל, יש לבדוק האם שולמו
דמי היוון במנהל מקרקעי ישראל, ואם לא אז מהי עלות דמי החכירה השנתיים.
ה. יש לבדוק האם נרשמו על הדירה שיעבודים כלשהם ( עיקולים, צווי מניעה וכו').
אם הדירה נרשמה בטאבו יש לבדוק זאת בנסח הטאבו.
אם הדירה רשומה במינהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת- יש לבדוק זאת ברשם
המשכונות.
ו. יש לגשת לדירה ולראות האם גודל הדירה כפי שמופיע ברישומים תואם לגודל
הדירה בשטח, זאת כדי למנוע מצב בו בוצעה בניה חריגה שלא דווחה לרשויות.
ז. יש לבדוק האם לדירה מוצמדת אדמה כלשהי או חלק מהבניין (גג או חניה), זאת
כדי למנוע מצב בו יאמרו לכם בעל פה שאכן חלק כלשהו מוצמד לדירה אך בפועל
החלק לא יהיה מוצמד.
ח. יש לברר האם על הדירה רובצת משכנתא או הלוואה מסוג אחר ומה שיעורה.
ט. אם הדירה רשומה בחברה משכנת (כגון:חלמיש) או רשומה על שם חברה קבלנית יש
לברר מהם התנאים להעברת הזכויות על שמכם . הדבר חשוב שכן לעיתים מדובר
בתנאים שונים שלא תסכימו לחלקם ועובדה זו יכולה למנוע את הוצאת העסקה
לפועל.
י. יש להביא מהנדס לדירה על מנת שיערוך בדיקות הקשורות למערכת החשמל, המים
והאינסטלציה כדי למנוע מצב שלאחר הרכישה תגלו כי בדירה יש פגמים שעלות
התיקון שלהם גבוהה ושעלות זו הופכת את עסקת המכר ללא כדאית.
יא. אם מדובר בדירה בעיר יש לבדוק בעירייה האם במכירה מחויב המוכר בהיטל השבחה.
נתון זה הוא חשוב מאוד כי במידה והמוכר מחויב בהיטל השבחה יש להבטיח את
תשלומו בחוזה המכירה שיחתם ביניכם.
נושאים שחשוב להתייחס אליהם בהסכם המכר, מצד הקונה:
א. יש לתאר תיאור מדויק של הנכס הנמכר (מספר חדרים, קומה, גוש חלקה ותת חלקה).
ב. הצהרות המוכרים על כך שבנכס אין פגמים וכי אין מניעה למכור אותו.
ג. יש להתייחס למצב בו הנכס ניזוק באופן כלשהו עד למסירת המפתח לקונים.(מי
נושא בתיקון).
ד. יש להתייחס למצב בו בשל כח עליון הקונה אינו יכול לקבל משכנתא- אפשרות
לביטול העסקה.
ה. מי נושא באילו מיסים.
ו. יש לאפשר להקדים את מסירת המפתח במידה והקונה יקדים את תשלום מלוא התמורה
עבור הנכס.
ז. יש לציין שהמוכר ישתף פעולה בקבלת משכנתא עבור הקונה (במידה והרכישה נעשית
באמצעות הלוואה)ובמידה ולמוכר בני זוג שאינם רשומים בחוזה , חשוב שלציין
שבמידה והם לא ישתפו פעולה יהיה רשאי הקונה לבטל את העסקה.
ח. לחלק את תשלום תמורת המכירה באופן שבהתחלה ישולמו 10% בלבד, בכפוף לכך
שתרשם לטובת הקונה , הערת אזהרה ( הערה שנרשמת בטאבו המעידה על כך שהדירה
נמכרה לקונה, ושהמוכר לא רשאי למוכרה לעוד אדם).
ט. לקבוע בהסכם שבמידה וביום מסירת המפתח לקונה, לא יהיו בידי המוכר כל
המסמכים לרישום הזכויות על שם הקונה, יחזיק עורך דינו של המוכר בנאמנות
חלק מהכספים שימסרו על ידי הקונה, עד להעברת כל המסמכים לרישום הדירה לידי
הקונה.
י. חשוב לקבוע כי עורך דינו של המוכר יהיה רשאי בכספים אלו לשלם חובות
הרובצים על גבי המוכר ויש בהם לעכב את רישום הזכויות על שם הקונה.
לידיעת מוכרי הדירות
א. חשוב לברר באם אתם זכאים לפטור ממס שבח, שהינו מס החל על מוכרי דירות
ומועבר למדינה.
ב. בחוק מיסוי מקרקעין נקבעה רשימת פטורים שבהתקיימם, פטור המוכר מתשלום מס
שבח.
ג. יש לבדוק זאת היטב . חשוב לציין כי לא תמיד כדאי לנצל את הפטור והדבר תלוי
המקרה הספציפי, לכן חשוב להעזר באיש מקצוע שזהו תחום עיסוקו.
האמור במסמך זה אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי.
רבים סבורים כי מדובר בפעולה טכנית שבה מעביר בעל דירה את הזכויות בדירתו לרוכש, אולם ישנם פרטים רבים שיש לדעת טרם ביצוע המכירה, ודברים שחשוב שיופיע בחוזה הרכישה.
נושאים שחשוב לברר טרם נרכשת דירה או בית:
א. היכן רשומה הדירה: האם בטאבו, במינהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת.
ב. במידה ומדובר בדירה שנמצאת בעיר יש לגשת לעירייה ולברר האם יש על הדירה
צווי הריסה, או שננקטו הליכים כלשהם כנגד בעל הדירה בשל בניה בלתי חוקית.
ג. במידה והבית נמצא במושב או בישוב אחר יש לבדוק במועצה המקומית את אותם
דברים.
ד. במידה והדירה רשומה הן בטאבו והן במינהל מקרקעי ישראל, יש לבדוק האם שולמו
דמי היוון במנהל מקרקעי ישראל, ואם לא אז מהי עלות דמי החכירה השנתיים.
ה. יש לבדוק האם נרשמו על הדירה שיעבודים כלשהם ( עיקולים, צווי מניעה וכו').
אם הדירה נרשמה בטאבו יש לבדוק זאת בנסח הטאבו.
אם הדירה רשומה במינהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת- יש לבדוק זאת ברשם
המשכונות.
ו. יש לגשת לדירה ולראות האם גודל הדירה כפי שמופיע ברישומים תואם לגודל
הדירה בשטח, זאת כדי למנוע מצב בו בוצעה בניה חריגה שלא דווחה לרשויות.
ז. יש לבדוק האם לדירה מוצמדת אדמה כלשהי או חלק מהבניין (גג או חניה), זאת
כדי למנוע מצב בו יאמרו לכם בעל פה שאכן חלק כלשהו מוצמד לדירה אך בפועל
החלק לא יהיה מוצמד.
ח. יש לברר האם על הדירה רובצת משכנתא או הלוואה מסוג אחר ומה שיעורה.
ט. אם הדירה רשומה בחברה משכנת (כגון:חלמיש) או רשומה על שם חברה קבלנית יש
לברר מהם התנאים להעברת הזכויות על שמכם . הדבר חשוב שכן לעיתים מדובר
בתנאים שונים שלא תסכימו לחלקם ועובדה זו יכולה למנוע את הוצאת העסקה
לפועל.
י. יש להביא מהנדס לדירה על מנת שיערוך בדיקות הקשורות למערכת החשמל, המים
והאינסטלציה כדי למנוע מצב שלאחר הרכישה תגלו כי בדירה יש פגמים שעלות
התיקון שלהם גבוהה ושעלות זו הופכת את עסקת המכר ללא כדאית.
יא. אם מדובר בדירה בעיר יש לבדוק בעירייה האם במכירה מחויב המוכר בהיטל השבחה.
נתון זה הוא חשוב מאוד כי במידה והמוכר מחויב בהיטל השבחה יש להבטיח את
תשלומו בחוזה המכירה שיחתם ביניכם.
נושאים שחשוב להתייחס אליהם בהסכם המכר, מצד הקונה:
א. יש לתאר תיאור מדויק של הנכס הנמכר (מספר חדרים, קומה, גוש חלקה ותת חלקה).
ב. הצהרות המוכרים על כך שבנכס אין פגמים וכי אין מניעה למכור אותו.
ג. יש להתייחס למצב בו הנכס ניזוק באופן כלשהו עד למסירת המפתח לקונים.(מי
נושא בתיקון).
ד. יש להתייחס למצב בו בשל כח עליון הקונה אינו יכול לקבל משכנתא- אפשרות
לביטול העסקה.
ה. מי נושא באילו מיסים.
ו. יש לאפשר להקדים את מסירת המפתח במידה והקונה יקדים את תשלום מלוא התמורה
עבור הנכס.
ז. יש לציין שהמוכר ישתף פעולה בקבלת משכנתא עבור הקונה (במידה והרכישה נעשית
באמצעות הלוואה)ובמידה ולמוכר בני זוג שאינם רשומים בחוזה , חשוב שלציין
שבמידה והם לא ישתפו פעולה יהיה רשאי הקונה לבטל את העסקה.
ח. לחלק את תשלום תמורת המכירה באופן שבהתחלה ישולמו 10% בלבד, בכפוף לכך
שתרשם לטובת הקונה , הערת אזהרה ( הערה שנרשמת בטאבו המעידה על כך שהדירה
נמכרה לקונה, ושהמוכר לא רשאי למוכרה לעוד אדם).
ט. לקבוע בהסכם שבמידה וביום מסירת המפתח לקונה, לא יהיו בידי המוכר כל
המסמכים לרישום הזכויות על שם הקונה, יחזיק עורך דינו של המוכר בנאמנות
חלק מהכספים שימסרו על ידי הקונה, עד להעברת כל המסמכים לרישום הדירה לידי
הקונה.
י. חשוב לקבוע כי עורך דינו של המוכר יהיה רשאי בכספים אלו לשלם חובות
הרובצים על גבי המוכר ויש בהם לעכב את רישום הזכויות על שם הקונה.
לידיעת מוכרי הדירות
א. חשוב לברר באם אתם זכאים לפטור ממס שבח, שהינו מס החל על מוכרי דירות
ומועבר למדינה.
ב. בחוק מיסוי מקרקעין נקבעה רשימת פטורים שבהתקיימם, פטור המוכר מתשלום מס
שבח.
ג. יש לבדוק זאת היטב . חשוב לציין כי לא תמיד כדאי לנצל את הפטור והדבר תלוי
המקרה הספציפי, לכן חשוב להעזר באיש מקצוע שזהו תחום עיסוקו.
האמור במסמך זה אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי.
גל אלפרון עורכת דין, מגשרת ומאמנת
קישור לאתר : www.gal-alpron.co.il
טל : 0523679014
קישור לאתר : www.gal-alpron.co.il
טל : 0523679014
